De nieuwe verhuurder stelde dat het een dienstwoning was en de werkneemster moest vertrekken omdat zij niet meer bij het hotel werkt en ook omdat de energiekosten inmiddels hoger waren dan de all-in prijs (huur, energie en water). Daar gaat de kantonrechter niet in mee omdat het niet verplicht is als hotelwerknemer de woning te bewonen. De gestegen energieprijzen zijn evenmin een reden de huur te beëindigen.
Er bleken geen omstandigheden op basis waarvan de nieuwe verhuurder mag terugkomen op de all-inprijs die is afgesproken toen de vrouw de woning betrok. Niet kan worden beoordeeld of op grond van onvoorziene wijzigingen in de omstandigheden hogere energiekosten mogen worden berekend. Dit met name omdat de verhuurder geen gegevens indiende over de kosten en opbrengsten van het pand nadat hij het had aangekocht.
Dienstwoning?
Van een (eigenlijke) dienstwoning is alleen sprake als de werknemer op grond van de arbeidsovereenkomst verplicht is om de woning te bewonen omdat bewoning van de woning een goede vervulling van zijn functie bevordert. De werkneemster heeft er terecht op gewezen dat uit de inhoud van de brief van het hotel volgt dat geen sprake kan zijn geweest van een verplichting om de woning te bewonen met het oog op het vervullen van de functie. In tegendeel, uit die brief blijkt juist dat partijen er – op het moment van tot stand komen van de overeenkomst – vanuit gingen dat de werkneemster binnen twee jaar andere woonruimte moest vinden.
Verder heeft de nieuwe verhuurder de stelling dat sprake was van een arbeidscomponent als onderdeel van de door de werkneemster te leveren tegenprestatie niet onderbouwd. Dit kan ook niet worden afgeleid uit de hoogte van het door de werkneemster verschuldigde bedrag.
De werkneemster heeft ook gewezen op een brief van 4 augustus 2021 waarin het hotel bevestigt dat de woning “… geen onderdeel uitmaakte van uw dienstverband…” en “… hetgeen dus geen dienstwoning betrof”.
Huurovereenkomst
Een en ander betekent dat uitgangspunt is dat in 1987 tussen het hotel en de werkneemster een huurovereenkomst voor woonruimte tot stand is gekomen.
De nieuwe verhuurder wordt ook niet gevolgd in de stelling dat er (nu) sprake is van een gebruiksovereenkomst, omdat er na aftrek van de kosten van energie en water geen reële vergoeding voor het gebruik van de woning zou resteren. De werkneemster heeft aangevoerd dat sprake is van een huurovereenkomst en dat zij betalingsverplichtingen heeft.
All-inprijs
De in 1987 tussen het hotel en de werkneemster tot stand gekomen rechtsverhouding betrof de huur van woonruimte, waarbij een all-inprijs is afgesproken voor het gebruik van de woning en de kosten voor energie en water tezamen. Ook indien de verhouding tussen laatstgenoemde componenten (drastisch) verandert, brengt dit geen wijziging in het op die overeenkomst toepasselijke wettelijke regime.
De door de nieuwe verhuurder genoemde omstandigheden betreffen het feit dat de overeenkomst tijdelijk was bedoeld maar niet is geëindigd, dat er nu geen sprake meer is van een verband tussen het bewonen van de woning en een arbeidsovereenkomst, dat de kosten van energie en water inmiddels aanzienlijk zijn gestegen (en op korte termijn nog veel meer zullen stijgen) en dat het als gevolg van een wetswijziging in 2014 voor de nieuwe verhuurder niet meer mogelijk is een splitsing van de all-in prijs te realiseren.
Substantiële wijzigingen
Afgezien van de stijging van de energiekosten zijn dit substantiële wijzigingen ten opzichte van de situatie in 1987 waarvan het in elk geval aannemelijk is dat de oorspronkelijke partijen deze niet hebben verdisconteerd in de overeenkomst. Een uitzondering moet worden gemaakt voor de stijging van de energiekosten. Ook in 1987 was het duidelijk dat de kosten van energie op den duur zouden stijgen.
Vorderingen afgewezen
Hoewel het hotel – in elk geval tot 2014 – waarschijnlijk op andere wettelijke gronden een wijziging in deze situatie had kunnen bewerkstelligen, heeft het hotel daartoe kennelijk nooit aanleiding gezien. Gelet op het voorgaande kan de sterke stijging van de energiekosten ten opzichte van de door de werkneemster betaalde prijs echter niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.
Daarnaast is niet gebleken dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid grond vormen voor een aanpassing van de bestaande overeenkomst.
De kantonrechter wijst de vorderingen van de nieuwe verhuurder af.
Uitspraak Rechtbank Amsterdam, 14 maart 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1179
